Айтен Эфендиева о рынке недвижимости Дубая: между возможностями, рисками и реальностью

Рынок недвижимости Дубая остаётся одним из самых обсуждаемых в регионе — но сегодня разговор о нём невозможен без учёта новой реальности: военная эскалация между США и Израилем с одной стороны и Ираном с другой напрямую затронула Эмираты.

Ракетные обстрелы по территории ОАЭ, связанные с присутствием американских военных баз, изменили не только настроения покупателей, но и саму повестку: вопрос уже не только в доходности квадратного метра, но и в безопасности.

Мы поговорили с Айтен Эфендиевой (@afandi_realestate), владелицей компании Afandi Real Estate L.L.C, — экспертом, которая в настоящее время живёт в Дубае и знакома в целом с эмиратом более 25 лет. За это время она прошла с рынком через бум 2000-х, кризис 2008–2009 годов, ковидный спад и последующее восстановление — и сегодня, несмотря на обострение в регионе, продолжает работать в Дубае.

Двадцать лет в Дубае: личный путь и эволюция рынка

- Вы приехали в Дубай около 20 лет назад. Каким был город тогда — и каким он стал? Что изменилось не только в недвижимости, но и в самом укладе жизни в Эмиратах?

- Впервые я приехала в Дубай около 26 лет назад. У моего покойного отца здесь был бизнес, поэтому мы часто приезжали, и с этим городом у меня связаны очень тёплые воспоминания. Уже тогда я почувствовала особую атмосферу и буквально влюбилась в Дубай. Каждый раз, когда я сюда прилетала, я испытывала восхищение — было ощущение, что это место с особой энергетикой, которая притягивает.

Город, конечно, был совершенно другим — более спокойным, с медленным ритмом жизни. Но даже тогда чувствовался огромный потенциал.

Я помню, как мы ехали по Sheikh Zayed Road, и там, где сегодня находятся одни из самых популярных районов города, тогда была просто пустыня. Тогда сложно было представить, во что это всё превратится. Изменения происходили буквально на глазах — я приезжала каждые несколько месяцев и каждый раз видела масштабное развитие.

За эти годы Дубай прошёл колоссальную трансформацию. Из развивающегося города он превратился в один из ключевых мировых центров — не только с точки зрения недвижимости, но и по качеству жизни, уровню безопасности, сервиса и возможностей.

Изменился и сам уклад жизни — он стал быстрее, более международным и технологичным. При этом Дубай сохранил самое важное: ощущение стабильности, безопасности и уверенности в завтрашнем дне.

Более 13 лет назад я переехала в Дубай и сразу начала работать в сфере недвижимости. С первых дней я полностью погрузилась в профессию, и мои усилия дали результат.

- А как менялась ваша собственная работа? Через какие этапы прошёл рынок за эти годы и как изменился подход к клиентам?

- Когда я начинала, как и любой агент, я бралась за любые запросы — работала с разными бюджетами, занималась арендой и проходила все этапы профессии с нуля. В то время это была важная школа: мы действительно проходили все основы, которые сегодня, к сожалению, многие начинающие агенты уже пропускают.

Со временем, благодаря опыту и результатам, начала формироваться моя собственная база клиентов. Люди возвращались, рекомендовали меня своим знакомым, и работа постепенно вышла на другой уровень. В какой-то момент я полностью перешла из аренды в продажи и сосредоточилась именно на сделках, требующих более глубокого подхода и стратегического мышления.

Если говорить о рынке, он проходил через несколько ярких этапов. Кризис 2008 года стал серьёзным испытанием для всей отрасли. Затем были периоды замедления, в том числе около 2014 года, когда рынок стал более осторожным и сдержанным.

Перед пандемией были достаточно спокойные периоды, особенно в летние месяцы, когда рынок практически замирал. Во время COVID-19, наоборот, началась паника — многие продавали объекты ниже рынка, не понимая, что будет дальше. Я очень хорошо помню этот период. Однако Дубай достаточно быстро восстановился, и уже после пандемии рынок начал активно расти.

Дополнительный импульс дал приток международных инвесторов, особенно после геополитических событий последних лет. Это усилило спрос и вывело рынок на новый уровень активности.

Что касается моего подхода к клиентам — он не менялся. С самого начала для меня было принципиально работать честно и открыто. Я не играю с клиентами и не предлагаю то, во что сама не верю.

Я действительно чувствую людей, их запросы и их энергетику. И всегда предлагаю только те варианты, которые выбрала бы для себя. Возможно, это звучит просто, но именно этот подход позволил мне выстроить долгосрочные отношения и доверие, которое лежит в основе моего бизнеса.

Безопасность и геополитика

- Давайте поговорим о главном. Как обстрелы повлияли на повседневную жизнь в Дубае — насколько это ощущается в быту, в работе, в логистике?

- Если говорить откровенно, первые несколько дней, конечно, были непростыми. Был страх, была неопределённость — никто не понимал, как будет развиваться ситуация.

Но то, что лично меня по-настоящему удивило в хорошем смысле слова — это уровень защиты в ОАЭ. Противовоздушная оборона показала себя на очень высоком уровне: ни одна ракета не достигла цели, всё было перехвачено. То, что иногда появлялось в новостях — это лишь осколки после перехватов, а не прямые попадания. И, на мой взгляд, в этот момент не только жители Дубая, но и весь мир увидели, насколько сильна система безопасности в Эмиратах.

Что касается повседневной жизни — да, изменения есть. В первые дни многие туристы уехали, поток значительно снизился, особенно с учётом ограничений на перелёты. Город стал заметно спокойнее.

Но при этом важно понимать: Дубай не «пустой», как это иногда показывают в зарубежных новостях. Я живу в туристической зоне, практически каждый день бываю в ресторанах, отелях — они работают, люди есть, жизнь продолжается. Да, нет прежней загрузки, но говорить о том, что всё остановилось — это неправда.

С точки зрения быта — никаких проблем нет. Магазины полностью обеспечены, дефицита продуктов нет. Были кратковременные попытки поднять цены, но власти отреагировали мгновенно — цены вернули обратно. Это ещё раз показывает уровень контроля и управления в стране.

Даже в таких условиях есть определённые нюансы — стало меньше пробок, город стал более спокойным. В каком-то смысле это напоминает Дубай 10–15 лет назад. И, если честно, многие резиденты сейчас находят в этом свои плюсы — появляется больше времени для семьи, для жизни вне работы.

Что касается рынка недвижимости — говорить об обвале точно нельзя.

Да, рынок немного замедлился — это естественная и ожидаемая реакция на текущие внешние события.

При этом важно понимать: есть отдельные слабые проекты, которые изначально не вызывали доверия у инвесторов. Это те объекты, которые сложно было продавать даже в стабильные периоды. И именно по таким проектам сейчас можно увидеть снижение цен — собственники готовы продавать ниже рынка, просто чтобы выйти из этих активов.

Лично я с такими проектами не работаю — для меня репутация всегда важнее любой сделки.

При этом на качественные проекты спрос сохраняется, и цены по ним не снижаются.

Если говорить о прогнозе — после стабилизации ситуации рынку потребуется некоторое время, чтобы восстановить темп. Но, если смотреть на историю Дубая, он уже не раз проходил через кризисы и каждый раз выходил из них сильнее.

Я уверена, что и в этот раз Дубай не только подтвердит свою инвестиционную привлекательность, но и ещё раз докажет, насколько это безопасное место для жизни.

И, как бы это ни звучало, многие люди сегодня говорят, что чувствуют себя безопаснее в Дубае даже в такой ситуации, чем в некоторых европейских городах.

- Как эта ситуация отразилась на рынке недвижимости? Были ли случаи, когда клиенты отказывались от уже согласованных сделок из-за вопросов безопасности?

- Если говорить о рынке недвижимости, я уже частично затронула это — рынок не обвалился. Он стал более медленным и избирательным, что абсолютно логично в текущих условиях.

Что касается отказов от сделок — в моей практике это единичные случаи. У меня было подписано три сделки буквально за несколько дней до начала событий, и ни один из этих клиентов не отказался. Одну мы уже закрыли, ещё две находятся в процессе.

Да, был один клиент, который решил не заходить в сделку. Мы рассматривали покупку на этапе нового проекта, и он принял решение подождать. Это нормальная, взвешенная позиция.

Но в целом паники и массовых отказов нет.

Сейчас рынок чётко разделился на две категории.

Первая — это люди, которые заняли выжидательную позицию. Они не торопятся ни покупать, ни продавать, просто наблюдают за ситуацией.

Вторая категория — это инвесторы, которые, наоборот, понимают, что именно в такие периоды появляются лучшие возможности. Они активно ищут сделки и готовы быстро принимать решения, если видят реальную ценность.

При этом важно отметить, что спрос сохраняется не только со стороны инвесторов. Есть достаточное количество клиентов, которые продолжают искать недвижимость для жизни — и эти сделки продолжают происходить.

Да, темпы рынка сейчас ниже, чем были до начала ситуации — и это факт. Я не из тех агентов, кто будет рисовать «идеальную картину».

Но при этом рынок не остановился. Он просто стал более осознанным: меньше случайных решений, больше анализа, больше внимания к качеству объекта.

И именно в такие периоды формируются самые сильные сделки.

- Как власти Дубая реагируют — есть ли ощущение, что город системно готов к такому сценарию?

- Если говорить о реакции властей — она абсолютно чёткая, быстрая и системная. Без лишних слов и без хаоса. И это видно каждому, кто находится в Дубае.

Город не просто готов к таким сценариям — он к ним изначально выстроен. Дубай уже не раз проходил через периоды нестабильности, и каждый раз выходил из них сильнее.

Но самое показательное — это контраст.

В аналогичной ситуации во многих странах мы бы увидели панику, хаос, мародёрство, рост преступности, сбои в системе. Это реальность, которую мы все знаем.

В Дубае этого нет. Вообще.

Здесь порядок остаётся порядком. Законы работают. Система не даёт сбоя. И люди это чувствуют.

Это не удача — это результат очень чётко выстроенной модели управления, где всё продумано наперёд, а не решается в последний момент.

Именно поэтому, даже в таких условиях, внутри города сохраняется контроль, стабильность и ощущение безопасности, которое сложно найти во многих других странах.

Дубай не проверяется кризисами — он через них доказывает, почему ему доверяют.

- Появляются оценки, что цены на недвижимость могут скорректироваться на фоне нестабильности. Вы это видите на практике? Это угроза или, наоборот, окно возможностей для покупателя?

- Да, я допускаю, что на фоне текущей нестабильности рынок может временно скорректироваться. Но важно правильно понимать, что именно мы называем «коррекцией».

Это не про падение цен, а скорее про замедление роста. То есть на определённый период — несколько месяцев, возможно до полугода — цены могут стабилизироваться и не расти тем темпом, который мы видели ранее.

Да, могут появляться единичные сделки ниже рынка — в пределах 10–15%, иногда до 20%. Но это не системное явление, а скорее точечные возможности, связанные с конкретными ситуациями собственников.

Поэтому я бы не рассматривала это как угрозу для рынка. Наоборот — это окно возможностей для покупателя.

Именно в такие периоды можно зайти в рынок максимально грамотно: спокойно, без ажиотажа, с возможностью выбрать лучший объект и, в некоторых случаях, зафиксировать более выгодную цену.

Если говорить стратегически, то Дубай уже не раз проходил через кризисы, и каждый раз рынок не просто восстанавливался, а выходил на новый уровень.

Я уверена, что и в этот раз будет так же. Более того, текущая ситуация ещё раз демонстрирует миру, что Дубай — это не только про комфорт, отсутствие налогов и высокий уровень жизни, но и про безопасность даже в условиях глобальной нестабильности.

Именно поэтому умные деньги не выходят из Дубая — они ждут момента, чтобы зайти ещё сильнее.

- Вы сами остались в Дубае, несмотря на всё происходящее. Это осознанный выбор — и если да, то на чём он основан? Что вы видите изнутри такого, чего не видят те, кто наблюдает ситуацию из-за рубежа?

- Да, это был абсолютно осознанный выбор. Мы с семьёй остались в Дубае и даже не рассматривали вариант уезжать.

Потому что для нас это не просто город — это дом. Здесь наша жизнь, наши дети, их школа, наш ритм, наши планы.

Но если говорить честно — самое главное, что повлияло на наше решение, это внутреннее ощущение безопасности.

Не то, что говорят, не то, что пишут — а то, что ты чувствуешь, когда выходишь на улицу, когда живёшь свою обычную жизнь.

А жизнь здесь продолжается. Люди не живут в страхе. Нет паники, нет хаоса. Есть спокойствие, есть порядок, есть ощущение, что всё под контролем.

И вот это очень сильно отличается от того, как это выглядит со стороны.

Когда ты смотришь из-за рубежа — кажется, что здесь напряжение, нестабильность. Но когда ты внутри — ты видишь совсем другое: как работает система, как быстро принимаются решения, как люди доверяют тому, что происходит вокруг.

И, наверное, именно это даёт внутреннюю уверенность — что ты в правильном месте.

Не потому что здесь нет вызовов. А потому что здесь умеют с ними справляться.

И, например, если говорить обо мне — да, сейчас я осталась и продолжаю жить в Дубае, как и раньше. Но при этом, как только позволяет мой график, я всегда стараюсь летать в Баку. Иногда даже на пару дней — просто потому что соскучилась по нашей кухне, по атмосфере, по этому ощущению дома.

И этим летом, скорее всего в июне, я тоже планирую поехать туда на пару недель — отдохнуть, переключиться, насладиться природой и нашим воздухом. А потом, как всегда, вернуться обратно в Дубай.

Инвестиционная реальность: цифры и сравнения

- Давайте поговорим конкретно. Какую доходность сегодня реально приносит аренда недвижимости в Дубае? Какой средний процент годовой доходности и за какой срок окупается инвестиция?

- Если говорить о доходности от аренды в Дубае, важно понимать, что здесь нет одной фиксированной цифры — всё напрямую зависит от проекта, локации и стратегии инвестора.

В среднем, доходность может варьироваться примерно от 5–6% до 8–9% годовых.

Но ключевой момент — это не только цифра аренды, а правильная инвестиционная стратегия.

Есть проекты, которые дают более стабильный, но умеренный доход — например, 5–6% годовых. При этом их сильная сторона — это потенциал перепродажи. То есть инвестор может, условно, сдавать объект в аренду в течение года, а затем выгодно выйти из сделки с хорошей прибылью за счёт роста цены.

И есть другая категория проектов — с более высокой арендной доходностью, на уровне 8–9% годовых. Но, как правило, у таких объектов рост стоимости более сдержанный, и при перепродаже они не всегда показывают значительное увеличение в цене.

Поэтому здесь всегда важно задать себе правильный вопрос: какая цель у инвестора — стабильный пассивный доход или рост капитала.

Что касается срока окупаемости, в среднем по рынку это порядка 10–12 лет, но опять же — всё зависит от выбранной стратегии и конкретного актива.

Я обычно объясняю клиентам: в Дубае зарабатывают не те, кто просто покупает, а те, кто правильно выбирает.

В Дубае доходность — это не цифра, это стратегия.

- Многие потенциальные покупатели из Азербайджана сравнивают Дубай с Баку и Стамбулом. Если говорить в цифрах — насколько инвестиция в дубайскую недвижимость выгоднее или, наоборот, рискованнее, чем в этих двух городах?

- Это очень частый вопрос, и здесь важно сравнивать не только цифры, но и саму модель рынка.

Если говорить в цифрах, то в Дубае средняя доходность от аренды сегодня составляет примерно 5–9% годовых.

Для сравнения:

в Baku в среднем это около 3–5% годовых,

в Istanbul — порядка 4–6%, в зависимости от района и типа недвижимости.

Но ключевое отличие даже не в процентах.

В Дубае инвестор получает не только арендный доход, но и потенциал роста стоимости актива, благодаря постоянному притоку международного капитала и населения.

Город за последние десятилетия стал глобальным центром притяжения для бизнеса, инвесторов и семей. Сюда переезжают международные компании, предприниматели, специалисты, а вместе с ними — и семьи, что формирует устойчивый спрос на недвижимость.

Если сравнивать, то у каждого рынка есть свои особенности и преимущества. В Баку и Стамбуле это более локальные рынки со своей динамикой и логикой развития.

Дубай же в большей степени интегрирован в глобальную экономику, и именно это влияет на его инвестиционную привлекательность.

С точки зрения рисков — риск есть в любой инвестиции. Но практика показывает, что в периоды глобальной нестабильности капитал часто перераспределяется в такие города, как Дубай.

Да, текущая ситуация может давать временное замедление, но фундаментально интерес к рынку сохраняется.

Именно поэтому многие инвесторы рассматривают такие периоды не как угрозу, а как возможность для входа.

- Что выгоднее сегодня — покупка для сдачи в аренду, перепродажа на этапе строительства, или есть другие инвестиционные модели, которые работают на этом рынке?

- Здесь важно понимать: нельзя однозначно сказать, что выгоднее — аренда или перепродажа. Это разные инвестиционные стратегии.

Есть инвесторы, которым важен стабильный пассивный доход — они выбирают аренду.

Есть те, кто ориентирован на рост капитала через перепродажу.

Но рынок изменился: быстрые перепродажи за 6–8 месяцев, как раньше, уже практически ушли. Сегодня нужно заходить с горизонтом до стадии завершения проекта — и ключевое здесь всегда выбор правильного объекта.

Если говорить о сегментах, сейчас очень сильную динамику показывают таунхаусы и виллы — именно на них идёт основной спрос.

И здесь важно отметить, что мы говорим уже не только о Дубае.

Очень активно растёт и Abu Dhabi. Сегодня это один из самых быстроразвивающихся рынков в регионе.

Там формируется мощная инфраструктура и lifestyle:

Yas Island, Ferrari World Abu Dhabi, Warner Bros. World Abu Dhabi, крупнейшие концерты мировых звёзд проходят на Etihad Arena.

Плюс — сейчас официально подтверждён проект Disneyland Abu Dhabi, который станет первым Disney в регионе и ещё сильнее увеличит поток инвестиций и интерес к рынку.

Также важно — развивается транспорт: планируется скоростное железнодорожное сообщение между Дубаем и Абу-Даби, которое сократит время в пути примерно до 30 минут.

И всё это напрямую влияет на рынок недвижимости — мы уже сейчас видим высокий спрос и большое количество сделок именно в Абу-Даби, особенно в сегменте вилл и таунхаусов.

Поэтому вопрос не в том, что выгоднее.

Вопрос в том, насколько правильно выбрана стратегия и актив.

Сегодня зарабатывают не те, кто выбирает формат — а те, кто вовремя видит, куда движется рынок.

Практика покупки: риски, ошибки, нюансы

- О каких рисках и подводных камнях обычно не предупреждают потенциальных покупателей?

- Честно говоря, перечислить все подводные камни в рамках одного интервью — просто невозможно. Рынок недвижимости в Дубае — это не только про покупку квартиры. Это про глубокое понимание рынка, процессов, законодательства и нюансов, которые не видны с первого взгляда.

Очень часто создаётся иллюзия, что всё просто: выбрал проект, купил, подождал — и продал дороже. На практике это совсем не так.

Здесь огромное количество нюансов — от выбора застройщика и стадии входа до юридических процедур, ликвидности и стратегии выхода. И поверьте, этих подводных камней действительно много.

Более того, не все брокеры сами до конца понимают эти риски. Потому что такие вещи приходят только с опытом — от сделки к сделке, через реальные ситуации, где ты учишься видеть то, что не написано в брошюрах.

Я в этом рынке уже более 13 лет, и мой опыт — это сотни кейсов, в том числе сложных. И даже при этом, если у меня есть хотя бы 1% сомнения, я всегда перепроверяю. У меня большой круг профессиональных контактов — от юристов до девелоперов — и я никогда не принимаю решения “на глаз”.

И здесь есть ещё один важный момент, о котором почти не говорят:

один из самых больших рисков — это выбор агента.

Потому что именно агент либо проведёт вас через все эти нюансы и защитит ваши интересы, либо, наоборот, просто продаст объект, не думая о последствиях для клиента.

Важно понимать: в Дубае можно потерять не из-за рынка— а из-за неправильного выбора стратегии, объекта и человека, с которым вы работаете.

- Какие ошибки чаще всего совершают иностранные покупатели — и можно ли их избежать на этапе подготовки?

- Да, эти ошибки можно избежать — но только если изначально правильно выстроен подход.

Самая распространённая ошибка — это покупка на эмоциях. Люди приезжают, видят красивый шоурум, вид из окна, атмосферу — и принимают решение, не думая о цифрах, ликвидности и стратегии выхода. В итоге покупают не актив, а впечатление.

Вторая ошибка — ориентация только на цену или “горячее предложение”. Многие думают, что если объект “ниже рынка”, значит это автоматически хорошая сделка. Но в Дубае низкая цена часто имеет причину: локация, качество проекта, слабый спрос в будущем. И без глубокого анализа это легко упустить.

Третья — отсутствие понимания цикла рынка и точки входа. Люди заходят либо слишком поздно, когда рынок уже перегрет, либо наоборот — боятся и упускают момент, когда нужно покупать. И это напрямую влияет на доходность.

И ещё одна критическая ошибка — выбор неправильного агента или работа сразу с несколькими агентами без системы. В итоге человек получает разрозненную информацию, давление и хаос вместо стратегии.

Можно ли этого избежать? Да.

Но важно понимать: подготовка — это не просто “почитать в интернете”.

Это:

• анализ рынка и проектов
• понимание своей цели (инвестиция, сохранение капитала, жизнь)
• чёткая стратегия входа и выхода
• и самое главное — работа с человеком, который умеет видеть риски заранее

- Насколько сегодня важен выбор застройщика и проверка проекта перед покупкой? На что обращать внимание?

- Выбор застройщика — это один из ключевых факторов в инвестиции.

Но я бы даже сказала шире: важно не просто имя застройщика, а конкретный проект и условия входа в него.

Сегодня рынок Дубая очень активный, появляется огромное количество новых девелоперов. И, к сожалению, не все покупатели понимают, что за красивой рекламой не всегда стоит качество.

Я не буду называть конкретные имена, но есть застройщики, которые вкладывают огромные бюджеты в маркетинг и одновременно повышают комиссии для агентов — чтобы их проекты активно продавались.

В итоге рынок наполняется обещаниями, а не реальной ценностью.

Что происходит дальше?

Задержки в строительстве, качество ниже заявленного или проекты, которые в принципе не оправдывают ожидания инвестора.

И здесь очень важно понимать:

агент может быть мотивирован продать, но не всегда — защитить интерес клиента.

С другой стороны, есть крупные, проверенные застройщики — и это действительно более безопасный выбор. Но даже здесь есть нюанс:

не каждый проект от известного девелопера автоматически является хорошей инвестицией.

Иногда на старте цена уже завышена, и потенциал роста ограничен.

И в такой ситуации можно найти менее известного, но надёжного застройщика — и зайти в проект с гораздо более сильной экономикой.

Поэтому я всегда смотрю не на бренд, а на совокупность факторов:

• репутация и история застройщика
• реальное качество уже сданных объектов
• финансовая модель проекта
• цена входа относительно рынка
• и, самое главное — ликвидность на выходе

Именно сочетание этих факторов определяет, будет ли это инвестиция или просто покупка.

Ключевой момент здесь в другом: в Дубае важно не “у кого покупать”а “что именно покупать и на каких условиях”.

И именно здесь опыт играет решающую роль — потому что многие риски невозможно увидеть без практики и реальных кейсов.

- Бывают ли случаи, когда вы рекомендуете клиенту не входить в сделку — и как это обычно выглядит?

- Да, и достаточно часто.

Я сразу говорю своим клиентам: я не продаю всем подряд.

Моя задача — не закрыть сделку любой ценой, а сделать так, чтобы клиент в итоге заработал или как минимум не потерял.

Поэтому всё начинается с главного вопроса:

С какой целью вы хотите прибрести недвижимость?

Если ко мне приходит клиент и говорит: “Хочу купить сейчас и перепродать через год с высокой доходностью”, но я понимаю, что рынок

или конкретный проект не даст такого результата — я прямо говорю: лучше не заходить.

Даже если это означает, что сделки не будет.

Если бюджет не соответствует ожиданиям — например, человек хочет топ-локацию или вид, но в рамках его суммы это будет слабый, неликвидный объект — я не буду “подгонять” сделку.

Я скажу: подкопите, подождите, но зайдите правильно.

Потому что купить можно всё.

Вопрос — как потом выйти из этого актива.

И ещё один принципиальный момент — это проверка сделки.

Перед подписанием я всегда глубоко захожу в детали: документы, условия, возможные риски.

И да, у меня были ситуации, когда всё готово к подписанию, но я вижу потенциальные проблемы — штрафы, юридические нюансы, слабую структуру сделки.

И в этот момент я останавливаю процесс и говорю:

мы это не подписываем.

Даже если клиент уже эмоционально готов купить.

Потому что моя репутация и результат клиента для меня важнее одной сделки.

Я сразу обозначаю свою позицию: я не продаю всем подряд. Мой принцип простой: в Дубае опасно не то, что вы не купили, — опасно то, что вы купили неправильно.

И именно поэтому я не работаю по принципу “продать любой ценой”.

Я работаю по принципу “сделать правильно или не делать вообще.”

Азербайджанский покупатель

- Много ли среди ваших клиентов покупателей из Азербайджана? В чём специфика их запросов по сравнению с другими иностранными покупателями?

- Да, среди моих клиентов действительно много покупателей из Азербайджана.

И, что важно, очень большая часть приходит по рекомендациям — это для меня главный показатель доверия.

Я всегда говорю: в моей работе конфиденциальность — на первом месте.

Кто мой клиент, какие объекты он покупает, какие сделки мы делаем — это закрытая информация.

И именно поэтому со мной работают годами и рекомендуют дальше.

Если говорить о специфике, я бы не стала жёстко делить клиентов по национальности.

Рынок Дубая сегодня международный, и в целом инвесторы думают категориями доходности, ликвидности и безопасности.

Но, конечно, есть нюансы.

Иногда встречаются ожидания, которые не совсем совпадают с реальностью рынка — например, когда при ограниченном бюджете хотят получить максимум: топ-локацию, вид на море и быструю доходность.

И здесь моя задача — честно выстроить ожидания и объяснить, как рынок работает на самом деле.

Что касается работы с клиентами из Азербайджана — мне с ними действительно легко.

Во-первых, я сама из Азербайджана и хорошо понимаю менталитет, логику принятия решений, приоритеты.

Я знаю, что некоторые агенты другой национальности говорят, что с клиентами из Азербайджана сложно работать.

Но, на мой взгляд, это не вопрос сложности, а уровня понимания клиента.

Восточный менталитет — он тонкий. Здесь важно не просто оперировать цифрами, а чувствовать человека, его мотивацию и стиль мышления.

И когда ты это понимаешь, работа становится не сложной, а наоборот — очень комфортной и эффективной.

И, наверное, именно поэтому у меня с этой аудиторией всегда сильный результат.

Потому что в основе — доверие, уважение и понимание друг друга.

- Для человека из Баку, который рассматривает покупку в Дубае, — какой реалистичный бюджет входа и на что он может рассчитывать? Есть ли юридические и финансовые нюансы, которые важно знать именно гражданину Азербайджана — визы, налоги, перевод средств?

- Если говорить честно, я не люблю давать один “универсальный” бюджет входа — потому что всё зависит от стратегии: первичный рынок или вторичный, покупка под инвестицию (перепродажа или стабильный доход от аренды) или для жилья

Если мы говорим о качественных проектах на первичном рынке, не о слабых предложениях, которые потом сложно продать, то я бы ориентировалась на бюджет от 400 000 долларов. Да, на рынке можно найти дешевле, но я сознательно не работаю с такими объектами — потому что инвестор может просто “застрять” в этом активе без роста.

Если говорить о вторичном рынке, то бюджет 300–400 тысяч долларов — это, скорее, вариант “купить и сдавать в аренду”, без сильного потенциала перепродажи.

Для более ликвидных объектов с возможностью заработать на росте, я бы рекомендовала рассматривать бюджет от 450–500 тысяч долларов и выше.

Что касается юридических и финансовых нюансов для граждан Азербайджана — здесь всё достаточно просто.

В Дубае:

• нет ежегодных налогов на недвижимость
• при покупке оплачивается единоразовый сбор — 4% от стоимости объекта

По визам:

• при покупке до 548,000 usd — выдается резидентская виза на 2 года
• от 548,000 и выше — уже золотая виза на 10 лет

Также важно понимать, что:

• наличие резидентства не обязательно для покупки
• банковский счёт можно открыть и сопровождать весь процесс дистанционно

В целом, все юридические, банковские и организационные вопросы мы полностью берём на себя — от подбора объекта до оформления и сопровождения сделки.

Поэтому обычно я говорю так: если есть конкретная цель и бюджет — всё остальное уже решается.

Перспективы

- Как вы оцениваете перспективы рынка на ближайшие год-два — с учётом всего, что сейчас происходит?

- Как вы оцениваете перспективы рынка на ближайшие год-два с учетом текущей ситуации?

Если говорить объективно, рынок сейчас действительно немного замедлился — это естественная реакция на внешние факторы и общую геополитическую напряжённость.

Но важно понимать главное:

оттока инвестиций из Дубая нет.

Сделки продолжаются.

Покупают как инвесторы, так и end-users — люди, которые живут и работают здесь и рассматривают недвижимость как базовый актив для жизни и сохранения капитала.

Да, в краткосрочной перспективе мы можем увидеть больше так называемых distressed deals — объектов ниже рынка.

Это нормальная часть любого цикла, особенно в периоды неопределённости.

Но я бы не рассматривала это как слабость рынка — скорее как окно возможностей для грамотных инвесторов.

Что важно:

Дубай уже не раз проходил через кризисы и каждый раз выходил из них сильнее.

Здесь очень быстро выстраиваются процессы, принимаются решения и восстанавливается динамика.

И, что показательно, даже в текущей ситуации город продолжает жить в привычном ритме —

люди работают, инвестируют, ведут бизнес, чувствуют себя спокойно.

И это формирует очень сильный сигнал для внешнего капитала.

Поэтому мой прогноз следующий:

в ближайшие 6–12 месяцев мы увидим фазу более спокойного, выборочного рынка,

а уже в горизонте 1–2 лет — возвращение к росту.

И я уверена, что через два года рынок будет на более высоких уровнях, чем ранее.

Здесь важно понимать: если вы ждёте обвала в Дубае — вы смотрите не на тот рынок

- Кому сегодня действительно стоит рассматривать покупку недвижимости в Дубае, а кому лучше подождать?

- Если говорить на уровне реальности, а не эмоций — рынок Дубая сейчас не падает. Он просто стал тише.

Да, на фоне текущей ситуации часть инвесторов заняла выжидательную позицию.

Но при этом важно: качество никуда не ушло, спрос на сильные объекты сохраняется.

Сегодня мы видим две категории покупателей:

Первая — это люди, которые покупают для себя и своей семьи (потому что Дубай по-прежнему остаётся местом стабильности и уровня жизни)

Вторая категория — это опытные инвесторы.

Те, кто понимает, что именно в периоды тишины появляются самые точные входы.

Не массово. Не громко. Но очень качественно.

Что касается цен — никакого обвала нет.

Есть лишь редкие, точечные предложения ниже рынка, которые не доходят до широкой аудитории.

Подождать, возможно, стоит тем, кто:

не чувствует рынок,

не готов принимать решения спокойно,

и ориентируется на внешний шум.