Застой рынка недвижимости в Азербайджане: застройщики повышают цены на квартиры при отсутствии роста продаж - АНАЛИТИКА

Исследования рынка недвижимости Азербайджана чаще всего показывают, сколько за объект продажи (будь то квартира, дом или коммерческая площадь) просят застройщики или владельцы, а не то, сколько за это предложение в действительности платят покупатели.

В Азербайджане второй цифры в открытом виде, можно сказать, не существует вовсе.

Однако если подставить к ценовым графикам единственный доступный индикатор объёма - количество зарегистрированных прав собственности, картина последних лет выглядит далеко не так, как её принято описывать. Квартиры за год прибавили около десяти процентов в цене, а число регистраций по квартирам не сдвинулось ни на процент.

По земле рекордная стоимость участка сопровождается падением регистраций на восьмую часть. Ипотека не растёт, а число оформленных техпаспортов снижается.

Одновременно сжимается и физическое предложение: инвестиции в жилищное строительство в начале 2026 года упали почти на треть.

Заметный рост объёма показывает только сегмент частных домов, но и эта цифра, как выяснится дальше, требует осторожного чтения.

В этой статье мы попытаемся объяснить, почему при застывшем объёме цены всё-таки не снижаются, почему квартира приносит деньгами примерно втрое меньше обычного банковского вклада и при этом все еще считается выгодным вложением, и, наконец, почему в цепочке «объявление - оценка - залог» нет ни одной точки, где цену подтверждал бы покупатель.

И главное - почему цифра, отсутствие которой мы обсуждаем, на самом деле есть.

С февраля 2023 года все расчёты по купле-продаже недвижимости в Азербайджане проходят безналично. Значит, реальные цены сделок видит вся банковская система. Вопрос не в том, что данных нет. Вопрос в том, почему их не публикуют.

Это не история про пузырь: пузырь требует кредитного плеча, которого на этом рынке нет.

Это история про рынок, который не растёт и не падает, а стоит - и выглядит растущим, только потому что измеряется единственной цифрой, которую сообщает о себе рынок.

* * *

В августе 2026 года банк ABB (Международный банк Азербайджана) выпустил пятый номер своего исследования рынка недвижимости Баку. Тридцать шесть графиков и таблиц, разбивка по десяти районам, отдельные разделы по земле, частным домам, коммерческим площадям и аренде.

Начать следует с признания: это редкая и полезная работа. В Азербайджане почти нет институтов, которые системно и на регулярной основе публикуют отраслевую аналитику в открытом доступе - не только по недвижимости, но и по большинству секторов экономики. Банк делает это пятый выпуск подряд, бесплатно, с прозрачным указанием источников и методологических ограничений.

Значительная часть цифр, приведённых ниже, в принципе доступна только благодаря этому отчёту. Разбор, который следует дальше, возможен потому, что ABB взял на себя труд, который больше никто не берёт, и предметный спор с содержанием куда полезнее для рынка, чем отсутствие содержания как такового.

Тем не менее в отчёте отсутствует одна вещь. Количество сделок.

Ни одной цифры о том, сколько квартир в Баку было куплено и продано. Показатель «sövdələşmə payı» в таблице 36 - это не доля сделок, а размер торга.

Иными словами, получился отчёт о рынке, в котором нет объёма рынка.

Это не придирка к оформлению. Без объёма ценовой график не говорит почти ничего. Цена, по которой не совершается сделка, это не цена, а запрос. И когда мы подставляем недостающую цифру, картина меняется принципиально.

Что показывает статистика, которой нет в отчёте

По данным Государственной службы по имущественным вопросам, за январь–апрель 2026 года в стране зарегистрировано 115 613 прав собственности на недвижимость - на 3,8% меньше, чем за тот же период годом ранее. По расчётам на основе четырёхмесячной статистики Службы, с 2023 по 2026 год этот показатель за сопоставимый период сократился примерно на треть - со 179 416.

Разбивка объясняет больше, чем итог:

Теперь сопоставим это с отчётом ABB.

По квартирам банк фиксирует рост цен на первичном рынке на 8,7% и на вторичном на 10% за 2024–2025 годы. Количество регистраций по квартирам за первые четыре месяца 2026 года - минус 0,2%. Ровно ноль движения.

По земле расхождение ещё резче. Отчёт называет земельный рынок главным драйвером: средняя стоимость участка в Баку достигла пика в 41,7 тыс. манатов в первом квартале 2026 года, доля земли в стоимости частного дома выросла с 57% в 2021 году до 71% ко второму кварталу 2026-го. При этом регистрации по земле - минус 13,5%. Рекордная цена на сжимающемся на восьмую часть объёме.

По индивидуальным домам - единственный сегмент с ростом активности: плюс 22% регистраций при росте средней цены с 313 до 353 тыс. манатов. К этой цифре, впрочем, нужно отнестись осторожнее всего остального - почему, объясняется чуть ниже.

Ипотека не растёт. Минус 1,8% договоров при росте цен на 10% означает, что кредитный канал не расширяет спрос, а лишь удерживает его.

Отдельно стоит отметить технические паспорта: их оформление предшествует выводу недвижимости в официальный оборот, а значит служит опережающим индикатором намерений рынка. За те же четыре месяца - минус 4,7%.

Здесь необходима оговорка, без которой все приведённые цифры читаются неверно. Регистрация права собственности - это не то же самое, что купля-продажа. В этот массив входят наследование, дарение, раздел имущества при разводе и, что важнее всего, первичное оформление документов на объекты, которые раньше существовали без них. Строго говоря, мы измеряем не сделки, а любые изменения в реестре.

Однако этот шум распределён по сегментам крайне неравномерно - и в этом всё дело.

Дома и земельные участки в Азербайджане годами находились в обороте без надлежащих документов, и их постепенная легализация может составлять существенную долю регистраций. Именно поэтому рост на 22% по индивидуальным домам нельзя без оговорок называть ростом продаж: часть этой цифры - не новые покупатели, а старые владельцы, оформляющие то, чем давно владеют. Ровно та же осторожность нужна и при чтении падения по земле.

С квартирами, на наш взгляд, ситуация принципиально иная. Жильё в многоквартирных домах документируется при вводе объекта в эксплуатацию; квартиру, как правило, не «оформляют впервые» - её покупают и продают. Доля наследования и дарения в этом сегменте есть, но она сравнительно стабильна год к году и не меняет динамику.

Иными словами, цифра по квартирам - минус 0,2% - самая чистая во всём массиве, и именно она напрямую сопоставима с ценовыми графиками ABB, построенными в первую очередь на квартирах.

Стройка не тормозит, она падает

У застоя есть вторая сторона, которой в отчёте ABB нет: динамика самого строительного сектора. И читать её нужно в правильном порядке.

Сначала - рекорд. За весь 2025 год в Азербайджане было введено в эксплуатацию 35 390 жилых единиц общей площадью 4,63 млн м². Это на 75,6% больше, чем в 2024 году, когда было введено 20 149 единиц площадью 2,36 млн м². Индивидуальных и дачных домов сдано 25 350 штук - в 2,2 раза больше, чем годом ранее, квартир в зданиях 10 040 штук - на 16,4% больше.

Цифра внушительная, но обманчивая. Ввод в эксплуатацию отражает проекты, заложенные двумя-тремя годами ранее. Это прошлое рынка, а не его нынешнее состояние.

Настоящее же выглядит принципиально иначе. К примеру, по данным Государственного комитета по статистике, в январе–феврале 2026 года в жилищное строительство Азербайджана было вложено 207,7 млн манатов - на 31,4% меньше, чем за тот же период годом ранее. Инвестиции в строительный сектор в целом за первые два месяца 2026 года сократились примерно на треть.

Дальше цифры не лучше. За январь–май 2026 года добавленная стоимость в строительном секторе сократилась в реальном выражении на 23%. Доля строительства в валовом внутреннем продукте сжалась до 4,6% против 6,5% за январь–октябрь 2025 года.

Происходит это на фоне отсутствия динамики в экономике в целом. За январь–май 2026 года ВВП страны в реальном выражении не изменился: 51 783,8 млн манатов при нулевом росте. Ненефтегазовый сектор прибавил 0,4%, нефтегазовый потерял 1%. Инвестиции в основной капитал снизились на 2,1%, а вложения в ненефтяной сектор - на 14,7%. И одним из главных тормозов при этом оказалось именно строительство.

Официальное объяснение спада дал министр экономики. В интервью Общественному телевидению (İTV) и АЗЕРТАДЖ, опубликованном 11 июня 2026 года, Микаил Джаббаров назвал строительство единственным сектором с резким спадом за первые четыре месяца года и подчеркнул, что этот спад связан больше не с частным, а с государственным строительством. Причину министр назвал прямо: темпы роста оказались ниже ожиданий главным образом из-за переноса сроков ряда государственных проектов, а соответствующие работы будут выполнены на следующем этапе.

Объяснение достоверное, но мы бы хотели добавить еще пару мыслей. Перенос сроков объясняет государственную часть спада в строительном секторе и разница между «выделено» и «освоено» здесь действительно принципиальна: средства в бюджете есть, сдвинулся график их расходования. Однако падение на 23% по сектору целиком означает, что и частное строительство не растёт.

Кстати, в том же интервью министр привёл и другую цифру: инвестиции в основной капитал в негосударственной части ненефтегазовой экономики выросли более чем на 15%, а доля негосударственного сектора в инвестициях поднялась до 51,1%.

Однако читать её как показатель частной стройки нельзя - она охватывает всю ненефтегазовую экономику: промышленность, связь, сельское хозяйство, транспорт. Скорее она измеряет глубину проседания государственной части: при общем падении вложений в ненефтяной сектор на 14,7% рост негосударственной доли до половины означает именно это.

Государственная стройка при этом не абстракция. В том же интервью министр перечисляет среди государственных вложений дороги и жильё для граждан, возвращающихся на освобождённые территории.

Кстати, в бюджете 2026 года на восстановление и реконструкцию освобождённых территорий было заложено 3,5 млрд манатов - против 4 млрд манатов, выделенных годом ранее.

Однако, все это касается ситуации по стране в целом.

У центра Баку же есть еще и собственные ограничения. Эксперты по недвижимости связывают дефицит нового предложения здесь с двумя причинами: ужесточением строительных правил и отсутствием свободных земельных участков, особенно в центральной части города (при том, что если посмотреть на Баку, не говоря уже о прочих районах страны, с высоты птичьего полета - открывается вид на пустующие или занятые старыми постройками просторы).

Вывод этого раздела важен для нашего анализа. Предложение на рынке ограничено и в 2026 году физически сокращается как по объективным, так и по субъективным причинам. Само по себе это объясняет, почему цены держатся высоко: дефицит поддерживает цену. Но сделок нет и при дефиците. То есть даже сжимающееся предложение не находит покупателя, а объясняется это ценой, платёжеспособностью населения и доступностью ипотеки (которая, как показывают приведённые выше цифры, используется в весьма ограниченном объёме).

Одна оговорка к цифрам ввода. 10 040 квартир на всю страну за год выглядит немного для реального объёма строительства. Вероятно, часть новостроек вводится в эксплуатацию с задержкой или не попадает в эту статистику, поэтому показатель стоит читать как индикатор динамики, а не как исчерпывающий объём рынка.

Четыре маркера внутри самого отчёта

Самое интересное: данные ABB подтверждают эту картину. Просто выводы к ним написаны мягче, чем цифры.

Первое. Банк сам публикует разрыв между объявлением и сделкой. Таблица 36: при бюджете до 200 тыс. манатов торг составляет 3–5%, при 200–350 тыс. - до 7%, при 350–500 тыс. - до 10%. То есть на дорогом сегменте каждая десятая часть заявленной цены не существует. Все графики отчёта построены на ценах предложения. Значит, чем дороже сегмент, тем сильнее график завышает реальность - и завышает системно, а не случайно.

Второе. Замедление роста при огромном накопленном подорожании. Речь идёт о годовом росте средней цены квадратного метра. На первичном рынке метр дорожал на 22,7% в 2023 году, на 13,9% в 2024-м и на 8,7% в 2025-м; на вторичном - на 19,0%, 14,9% и 10,0% соответственно. Каждый год прибавка примерно на треть меньше предыдущей, но она остаётся положительной: накопленным итогом за три года первичный рынок подорожал примерно в полтора раза, вторичный - почти так же. Отчёт называет замедление «переходом к зрелой фазе». Возможно и другое прочтение: покупательная способность упёрлась в потолок, и рост продолжается по инерции, а не по спросу.

Третье. Сжатие метража. Средняя площадь квартиры в предложении упала со 118 м² в 2021 году до 84–87 м², среднее число комнат - 2,7. Отчёт трактует это как «формирование предложения вокруг компактных площадей». Механика проще: чек удерживается за счёт урезания продукта. Цена за метр растёт, размер квартиры падает, итоговая сумма остаётся подъёмной. А просторные квартиры при этом никуда не деваются - они висят в экспозиции, задирая среднюю цену предложения, но не участвуя в сделках.

Четвёртое. Инверсия первичного и вторичного рынков. В Насиминском районе в начале 2025 года вторичка (как правило, это квартиры с ремонтом) стоила на 352 маната за метр дороже первички (без ремонта); ко второму кварталу 2026-го первичка обошла её на 99 манатов. В Наримановском разрыв сжался с 606 до 117 манатов. В Ясамале, Сабунчу, Гарадаге и Сураханы - та же картина.

Отчёт объясняет это усилением спроса на новостройки.

Однако на наш взгляд возможно и другое объяснение, и оно проще. Цена первички - это прайс застройщика, который он устанавливает сам (нередко - накручивая цену). Цена вторички формируется тысячами независимых продавцов, каждый из которых готов торговаться, потому что ему нужны деньги. Схождение этих двух линий может означать не силу новостроек, а то, что вторичка перестала расти, пока первичка стоит на месте по решению того, кто её выставил.

Стоит добавить, что сопоставление здесь даже занижает разрыв. Вторичные квартиры продаются, как правило, с ремонтом, первичные - без него. Если первичка без отделки обошла вторичку с отделкой, фактическое расхождение между сегментами больше тех 99 манатов, которые видны в таблице.

Вопрос, который снимает все сомнения: сколько недвижимость приносит деньгами?

Здесь отчёт даёт цифры, которые не оставляют пространства для интерпретации.

Арендная доходность жилья в Баку - 5,4%. Срок окупаемости вложений через аренду - 18,5 года. В сравнении Numbeo по региону Баку выглядит так:

Баку - предпоследний в регионе. Квартира здесь дороже относительно арендного потока, чем в Стамбуле, Астане, Ташкенте и Тбилиси.

Общая доходность жилья, которую приводит отчёт, - около 13,8% на пике. Но она складывается из двух неравных частей: примерно 8,4 процентных пункта - это рост ценового индекса, и 5,4 пункта - арендная доходность. Первая часть существует на бумаге и реализуется только при продаже. Вторая приходит деньгами - и это грязная цифра, до вычета простоя, ремонта, комиссии агента и налога. Чистыми по нашим подсчетам остаётся примерно 3,5–4%.

Теперь сравнение, которое здесь по-настоящему важно.

Средняя ставка по срочным манатным вкладам физических лиц в августе 2026 года составила приблизительно 10%. Лучшие предложения по вкладам на 18–24 месяца доходят до 11,5–12%. Процентный доход до 2 400 манатов в год освобождён от налога, вклады до 100 тыс. манатов застрахованы.

Депозит приносит примерно втрое больше живых денег, чем квартира. Без неликвидности, без расходов на содержание, без риска не найти покупателя или арендатора. Недвижимость выигрывает только за счёт бумажной переоценки - то есть за счёт ожидания, что через год найдётся тот, кто заплатит больше. Именно это ожидание и не подтверждается статистикой регистраций.

Кто держит цену

Остаётся вопрос: почему при стоящем объёме цены не снижаются?

Ответ отчасти в самом отчёте. В разделе об источниках ABB указывает, что использованы данные Центрального банка, Государственного комитета по статистике, Государственной службы по имущественным вопросам, внутренняя база банка - и данные о рыночном предложении, представленные MBA LTD.

Последнее - это цены объявлений.

Здесь важно понять природу самого документа. Отчёт готовят департамент управления рисками и подразделение оценки залогов - то есть риск-функция банка, а не маркетинговая. Для банка это совершенно нормально.

Но именно поэтому его входными данными служат цены предложения (ее и используют для залоговой оценки). И именно поэтому такой документ не следует читать как исследование рынка продаж - он никогда им и не был.

Складывается замкнутая конструкция. Непроданные квартиры в новостройках служат обеспечением по строительным кредитам. Оценка этого обеспечения опирается на рыночные ориентиры. Рыночные ориентиры формируются из цен предложения. Цены предложения устанавливает сам застройщик - и снижать их означает уронить оценку собственного залогового портфеля.

Это не обвинение и не предположение о сговоре. Это структурная особенность, которая возникает автоматически везде, где в цепочке ценообразования нет ни одного независимого источника цены сделки.

Более того, рынок своим застоем как раз и возражает против этой модели. Цена, которую никто не платит, - это не цена, а мнение продавца о цене. Отказ от сделки и есть единственная форма несогласия, доступная покупателю.

Но здесь возникает вопрос, который меняет весь разговор.

С 1 февраля 2023 года платежи по купле-продаже недвижимости, паевые взносы в жилищно-строительные кооперативы и покупка жилых и нежилых площадей у застройщиков должны производиться только безналичным путём - соответствующая норма внесена в закон «О безналичных расчётах».

Это значит, что банковская система уже три года видит не оценки и не объявления, а фактические цены сделок.

Иными словами, цифра, отсутствие которой мы обсуждаем всю статью, существует. Реестр договоров - у Государственной службы по имущественным вопросам. Платежи по ним - в банках. Сводная картина - скорее всего у Центрального банка. Проблема не в том, что данные трудно собрать. Они уже собраны. Проблема в том, что в полном объеме эти данные не публикуются.

Публично реестр цен закрытия сделок не раскрывается, поэтому оценщик, аналитик и читатель вынуждены опираться на то единственное, что видно, - на объявление.

Отсюда и наблюдение, знакомое каждому, кто следит за сайтами объявлений о продаже недвижимости: одни и те же крупные лоты в центральных районах Баку висят месяцами (а порой и годами), периодически переразмещаясь с обновлённой датой, и цена в них не меняется. Отсутствие снижений при отсутствии продаж - это не признак сильного спроса. Это признак того, что снижать некому и незачем.

Важное уточнение: это касается прежде всего первичного рынка. Вторичные квартиры как раз дешевеют, и довольно часто, - у частного продавца есть срок и есть нужда. У застройщика в премиальном районе до поры нет ни того, ни другого, и именно поэтому первичка стабильно держит завышенный ценник.

Что это на самом деле

На первый взгляд, может показаться, что рынок - это своего рода «пузырь».

Но на наш взгляд, слово «пузырь» здесь далеко не самое точное описание ситуации. Пузырь предполагает кредитное плечо и вынужденные продажи: заёмщики не тянут платежи, банк требует обеспечения, активы выбрасываются на рынок, цена обваливается за год-полтора.

В Азербайджане этого механизма пока нет. Ипотечное проникновение низкое - 19,6 тыс. договоров за четыре месяца на всю страну, и цифра не растёт. Значит, нет ни маржин-коллов, ни каскада принудительных продаж.

Происходящее точнее описывается иначе: это не перегрев, а застой.

Узкий круг застройщиков, ограниченное предложение (особенно в центральной части Баку), достаточный запас прочности, чтобы держать объект год и больше, и относительное отсутствие внешнего давления на цену. Такой рынок не обваливается сразу. Он может стоять - годами, - пока номинальные цены остаются на месте, реальная цена уходит в скидку при закрытии, а статистика показывает стабильность.

Здесь уместен главный вопрос: насколько такого запаса прочности хватит?

Ответ, на наш взгляд, лежит не только в поведении покупателей, но и в кредитной политике банков и в состоянии экономики страны в целом. Держать цену застройщику позволяет не столько спрос, сколько возможность обслуживать строительный кредит и не допускать переоценки залога вниз, равно как обслуживание многими строителями госзаказов (которые, как мы уже отмечали, сокращаются).

Точка перелома возникнет прежде всего там, где банки начнут пересматривать оценку обеспечения по строительным проектам (при этом особое значение будет играть и запас прочности строителей - хватит ли застройщикам денег, чтобы держать непроданные объекты?).

Следить нужно именно за этим, а не только за динамикой объявлений.

Чего не хватает

Всё вышесказанное построено на данных, которые можно проверить. Но ключевых цифр по-прежнему нет в публичном поле - хотя, как мы выяснили, они существуют и собраны.

И пока такая ситуация будет сохраняться, любой отчёт о рынке недвижимости в Азербайджане - включая отчёт ABB - вынужденно будет описывать не рынок, а витрину. Оценщики оценивают по объявлениям. Банки принимают залоги по оценкам. Застройщики выставляют объявления. Круг замыкается, и внутри него нет ни одной точки, где цену подтверждал бы покупатель.

Публикация квартальной статистики сделок - с разбивкой по районам, типу недвижимости и ценовым диапазонам - не потребовала бы ни новых обследований, ни новых форм отчётности. Данные уже собираются.

Реестр ведёт Государственная служба по имущественным вопросам. Публиковать статистику должен Государственный комитет по статистике. Безналичные платежи по сделкам видит Центральный банк. Достаточно только соответствующего решения.

И стоило бы это примерно столько же, сколько стоит сейчас не иметь представления о том, что происходит с активом, под который выдана существенная часть кредитного портфеля банковской системы.

Автор: First News Intelligence Unit (FNIU) - аналитическое подразделение редакции 1news.az, специализирующееся на исследованиях финансового сектора и экономики Азербайджана.

Методологическая справка. Использованы: отчёт «Bakı şəhəri üzrə daşınmaz əmlak bazarının təhlili», V выпуск, ABB, август 2026; статистика Государственной службы по имущественным вопросам за январь–апрель 2026 года; данные Государственного комитета по статистике об инвестициях в жилищное строительство за январь–февраль 2026 года, о вводе жилья за 2025 год, о ВВП и добавленной стоимости по отраслям за январь–май 2026 года; интервью министра экономики Микаила Джаббарова İTV и АЗЕРТАДЖ от 11 июня 2026 года; закон Азербайджанской Республики «О государственном бюджете на 2026 год»; закон «О безналичных расчётах» в редакции, действующей с 1 февраля 2023 года; данные Центрального банка о ставках по депозитам за август 2026 года; сопоставление по городам - Numbeo, июнь 2026 (приводится по отчёту ABB).

Данные о регистрациях включают все основания перехода права, а не только куплю-продажу. Расчёт декомпозиции общей доходности выполнен на основе таблиц 33 и 34 отчёта ABB. Показатель средней стоимости земельного участка приведён в отчёте ABB без указания единицы измерения; сопоставление с долей земли в стоимости частного дома указывает, что речь идёт о стоимости одной сотки.

Читайте на других языках:

Stagnation in Azerbaijan's property market: developers keep raising prices while sales stand still

Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında durğunluq: satışlar artmadığı halda tikinti şirkətləri qiymətləri qaldırır - TƏHLİL